Inversores inmobiliarios ruegan al gobierno cambios en ley que desincentiva la construcción

 

 

Hasta el año 2014 estuvo en completo vigor una ley de viviendas “promovidas”, llamadas de interés social, que alentó la construcción y generó muchos puestos de trabajo. Poco después, merced a la introducción de topes en los precios de los alquileres y ventas, los inversores comenzaron a desinteresarse de la temática. Consecuencia: ya no se construye, aumenta el paro en el rubro construcción y faltan cada vez más viviendas para la clase media.
“No compré la tierra para mi emprendimiento por los topes . Si eso cambia, yo compro la tierra y empiezo a construir 60.000 metros cuadrados”, dijo este jueves un “empresario grande” del sector inmobiliario a la vicepresidente Lucía Topolansky y al expresidente José Mujica. Según el diario El País, esa conversación se produjo durante una reunión pedida a los dos líderes políticos por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu). La entidad ha insistido últimamente en la necesidad de anular algunos cambios que se introdujeron al régimen de viviendas promovidas. Según la gremial empresarial, si se retorna a la ley original de 2011, se pueden comprometer a impulsar proyectos para la construcción de más de 100.000 metros cuadrados, lo que generaría unos 4.000 empleos directos.

La mano visible
En el año 2011, con el apoyo de todos los partidos políticos, el gobierno aprobó una ley que otorgaba una serie de beneficios fiscales a los inversores privados con el propósito de promover el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios y medios bajos.
Entre otros beneficios, el régimen de viviendas promovidas devuelve el IVA al constructor, exonera el pago de impuestos a la renta por diez años, y del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en la primera venta.
Como el mercado respondió bien, la construcción pudo reactivarse incluso en zonas alejadas de la costa, es decir, donde suele haber menos proyectos inmobiliarios. El empresario construía y dejaba parte de las unidades para vender o alquilar, a menor precio, a sectores de menor poder adquisitivo.
Todo marchaba de perillas hasta que en 2014 el Ministerio de Vivienda impulsó una reglamentación de la ley para topear el precio del 25% de las unidades construidas dentro del régimen. El cambio no solo achicó la rentabilidad y allí empezaron los problemas. La norma impuso “un tope que estaba por encima del costo de construcción y dejaba al promotor vender a quien quiera”, según explicó al citado matutino el experto inmobiliario Julio Villamide.
Lo peor vino después, a principios de 2017. Un nuevo decreto del Mvotma topeó el precio la ganancia a los empresarios que se acogían a la ley de viviendas promovidas: si los precios de venta superan los valores fijados por el Ministerio, la exoneración es del 40% y no del 100%. Además, estableció que, en determinados proyectos, el 10% de las unidades deberán venderse a un precio fijado por la cartera.
Limitar las ganancias ya era malo, pero estos nuevos topes obligan a vender las unidades construidas “por debajo del costo de construcción”. Villamide comentó que las modificaciones impactaron en el sector. Las viviendas promovidas se hacían a un ritmo “de 300 o 400 por mes” hace cuatro años. El número bajó a “80 por mes este año”, dijo el operador.

Con buenos ojos
La web de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), informó que desde 2011 a la fecha se presentaron 703 proyectos para acceder a beneficios, de los cuales 608 fueron promovidos, lo que significó más de 16.600 viviendas construidas. Las cifras en la web del Mvotma muestran que mientras en todos los años previos (2012-2016) las unidades edificadas bajo el régimen superaron las 2.000, en 2017 fueron 1.571 y este año van 862.
En este marco se reunió la reunión de los constructores con los líderes del MPP, sector al que pertenecen la ministra de Vivienda, Eneida De León, y el presidente de la ANV, Francisco Beltrame. Los promotores piensan que tienen el respaldo del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) para la modificación de los topes, pero les resta convencer al Mvotma.
“La ministra y Beltrame se oponen porque dicen que los promotores ganan mucho, pero hoy le mostramos a Lucía y el Pepe que eso no es así. Vieron con buenos ojos nuestro planteo, lo que más le gustó es que el Estado no pone dinero, es todo de los privados”, dijo a El País el secretario ejecutivo de Apccu, Aníbal Durán. Topolansky les dijo que planteará el tema al presidente Tabaré Vázquez y los ministros Danilo Astori y De León. “Somos optimistas”, señaló Durán.
Villamide dijo que el MEF “siempre tuvo una postura muy clara a favor de promover inversiones y generar mayor cantidad de estímulos y quitar trabas para concretar proyectos que puedan sumar mano de obra”; pero el Mvotma ha impulsado “una política mucho más ideologizada, que no ha priorizado la ocupación, ni la recuperación de la actividad ni de los niveles de inversión, sino otras cosas que no sé cuáles son”.
Por su parte, la Cámara Inmobiliaria respalda la posición de Appcu. “La inversión se ha frenado bastante, no existe prácticamente la vivienda promovida” porque los cambios legales “no fueron atractivos para los promotores y se fueron para otro lado; así de sencillo”, dijo su presidente Wilder Ananikian a El País.

Consecuencias de limitar la rentabilidad

Julio Villamide afirmó conocer “varios casos (de inversores) que han vendido incluso los terrenos que tenían y otras empresas que se están reorientando hacia la costa” por la imposición de los topes en los precios. “Es que limitan la rentabilidad en un momento complicado por las turbulencias del tipo de cambio en Argentina y Uruguay, y hacen que el mercado esté bastante parado”, señaló.
Ante la situación, “el desarrollador inmobiliario tiene dos opciones: invertir en opciones financieras, que no es el perfil porque es un bicho bastante particular que le encanta la adrenalina de este negocio, o de lo contrario vuelve a la costa”, donde hay mayor demanda, agregó. A juicio de Villamide a esto se suma “que hoy la situación es bien diferente a años anteriores, porque si no fuera por la ley (de viviendas promovidas, que impulsó proyectos en otros barrios) hoy tendríamos unos 8.000 apartamentos sin vender en barrios costeros y en estos momentos son apenas 3.000”. Ese stock “alcanza para unos meses de demanda y otra vez resulta atractivo invertir en esas zonas”, expresó.