Un “Análisis de la política de exoneración tributaria y flexibilización urbana en el departamento de Maldonado” realizado por técnicos de la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial (Dinot) concluyó que la actual administración comunal ha llevado adelante una política de excepciones edilicias que, estudiada caso a caso “es contradictoria con la visión integral que promueve un proceso planificador con reglas claras”. A juicio de los profesionales del Movtma, “una ciudad y destino turístico de relevancia mundial, exige una política pública de mediano y largo plazo, que garantice un desarrollo sustentable y equilibrado a través de una planificación y gestión sólidas”.
El equipo de trabajo en temas de economía urbana de la DINOT recibió de la filial de la Universidad de la República en Maldonado -el CURE- 28 expedientes referidos a consultas de vialidad de obra presentadas por particulares, y aprobadas por la Junta Departamental de Maldonado a solicitud del Poder Ejecutivo Departamental. “La mayoría de ellos referidos a padrones ubicados en Punta del Este o dentro de su área de influencia”, señaló. “Cada expediente se inicia con una solicitud por parte de un promotor privado para la construcción de un determinado proyecto urbanístico, que además de edificaciones, en muchos casos implica reparcelamientos, desafectación y venta de calles públicas, u otro tipo de intervenciones urbanas. Además, en casi todos los expedientes se solicitan distintos tipos de aprovechamientos extraordinarios o excepciones a la normativa departamental vigente, el TONE (Texto ordenado de normas de edificación). Se identificaron diferentes tipos de excepciones solicitadas por particulares y autorizadas por el gobierno departamental, donde sobresalen FOT, FOS y alturas máximas, muy por encima de la normativa vigente. Todas estas consultas de viabilidad de obra se enmarcan dentro de una política de beneficios fiscales y exoneraciones otorgados por la IDM a estos proyectos privados, la cual fue establecida por el actual gobierno departamental a través del decreto número 3941/15 de julio 2015”, destacó el informe, que fue subido al portal del Cure.

Altos ingresos
El trabajo dio por resultado un extenso análisis cuyas conclusiones abarcan cerca de dos carillas. “Lo primero que uno debe tener en consideración cuando analiza este tipo de políticas, es el territorio donde se están aplicando y las características específicas del mismo. En este caso estamos hablando fundamentalmente del eje costero urbano asociado a Punta del Este, que se extiende desde Punta Ballena hasta Manantiales. Un lugar con enormes riquezas no solo en el valor de sus construcciones, sino también en el aspecto ambiental, social, y productivo”, indicó el trabajo.
“Los últimos censos nacionales muestran que mientras todos los departamentos vecinos pierden población, Maldonado es de los departamentos que presenta un mayor crecimiento demográfico en todo el país. Esto se debe a las oportunidades y riquezas que este territorio ofrece a sus habitantes, que motiva el arribo de pobladores de otras partes del país e inclusive del extranjero. La riqueza y el valor de sus construcciones ofrecen oportunidades únicas al departamento y a sus gobernantes, ya que los ingresos por concepto de tributos sobre inmuebles urbanos son extraordinariamente altos en comparación al resto de los departamentos. Estos tributos deberían permitir la concreción de políticas urbanas y sociales que favorezcan la inclusión social y el desarrollo de la región de manera armoniosa, justa, equitativa y sustentable”, agregó. Sin embargo, los técnicos señalaron que “la política departamental analizada -de ‘exoneración tributaria y flexibilización urbana’, no parece ir en línea con estos conceptos, sino todo lo contrario”.
“La misma implica reducir el rol del estado como agente ordenador del territorio, ignorar los planes de ordenamiento territorial, mermar los fondos para políticas sociales, y generar diversas inequidades entre los distintos actores que ocupan el territorio. Por un lado, las exoneraciones tributarias lo que permiten fundamentalmente es una mayor ganancia por parte del propietario del suelo y/o del desarrollador privado. Estas exoneraciones valorizan aún más suelos que ya tienen precios exorbitantes, cuyos propietarios están reteniendo sin apuros a la espera del mejor postor. La teoría económica es bastante clara y contundente en este sentido. A su vez, no hay que perder de vista que los tributos que deberían pagar estas obras son solo una parte pequeña del costo total de las mismas, y una proporción aún menor si se los compara con las ventas totales que involucran estos proyectos. Notar además que una vez construidos los mismos, las viviendas resultantes tampoco representarán una solución habitacional accesible para la gran mayoría de la población. El argumento central de esta política, el aumento de los puestos de trabajo en el corto plazo, es un argumento noble pero con costos significativos para la población del departamento”, indicó el escrito.

“Círculo infinito”
La Dinot se preguntó, además “¿qué va a pasar en dos o tres años cuando se finalicen las obras y los trabajadores queden nuevamente desempleados? ¿Renovar las exoneraciones? ¿Y así entrar en un círculo infinito de exoneraciones a la construcción?”.
“Recientemente la Intendencia de Montevideo aprobó la construcción de una nueva torre en el World Trade Center, por la que va a cobrar 2 millones de dólares por concepto de mayor 29 valor. En la lógica de la política aquí analizada, Montevideo tuvo que haber exonerado el pago de dicho tributo con el objetivo de promover el empleo, pues las estadísticas muestran que este departamento presenta problemas sociales y de empleo bastantes mayores que Maldonado. Sin embargo no lo hizo, la obra se va a realizar igual, y el departamento dispondrá de fondos frescos para utilizar donde considere más conveniente y oportuno”, señaló.
“La experiencia internacional muestra que en términos generales las ciudades no exoneran de impuestos a las construcciones de vivienda y comerciales suntuosas de alto estándar. Si existe la demanda por ellas, estos proyectos se realizarán de todas maneras aunque tengan que pagar una suma importante de impuestos.
Las exoneraciones aprobadas por Maldonado implican una reducción notable de los fondos públicos disponibles para la concreción de políticas sociales. Fondos que pudieran ser volcados directamente hacia los más necesitados, por ejemplo a través de programas de realojo, infraestructuras y servicios básicos, y la construcción de viviendas de interés social. Por otro lado, esta política implica una notable flexibilización urbana. Como se desarrolló en profundidad en los capítulos anteriores, se otorgaron una enorme cantidad de excepciones a la normativa urbana vigente, que no hacen otra cosa que desconocer la planificación realizada por la Intendencia, con participación pública y con aprobación del Legislativo Departamental. Así es que la ‘distribución equitativa de las cargas y beneficios del proceso urbanizador entre los actores públicos y privados’ y ‘La recuperación de los mayores valores inmobiliarios generados por el ordenamiento del territorio’, principios rectores del ordenamiento territorial en el Uruguay, son ignorados por esta política”.
Además, el trabajo destacó que “se generan injusticias entre los desarrolladores privados y los vecinos próximos a los proyectos; injusticias entre los propios desarrolladores, pues algunos son favorecidos notablemente con las excepciones otorgadas mientras otros tantos no; injusticias porque los más necesitados ven reducidos los fondos disponibles para la concreción de políticas sociales, no viéndose favorecidos por el desarrollo del territorio que habitan, entre otras. Los expedientes reflejan un importante menoscabo de la normativa departamental, promoviendo la discrecionalidad, la ausencia de reglas claras y la inexistencia de un mecanismo claro para otorgar esas excepciones, sumado a la ausencia y mala calidad de la información disponible al respecto, y la opacidad de los procesos involucrados”, dijo el informe.

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