El proceso de expansión urbana al norte de la ciudad de Maldonado sumará un nuevo capítulo con la modificación del fraccionamiento Cerro Pelado, en su Etapa II, un desarrollo residencial que pasará de contemplar 24 lotes de gran tamaño a un total de 362 unidades, tras los cambios introducidos por la revisión de las Directrices Departamentales de Ordenamiento Territorial. El proyecto, presentado ante el Ministerio de Ambiente por la empresa CUDENIT S.A., se emplaza sobre el padrón rural Nº 29.921, con una superficie aproximada de 19,7 hectáreas ubicadas frente a la avenida Wilson Ferreira Aldunate y el camino departamental Benito Nardone, en un sector que forma parte del área de expansión urbana de la capital departamental. El apoderado de la firma es Marcelo Fleisman, mientras que la responsable técnica del análisis ambiental es la química farmacéutica y máster en Ingeniería Ambiental María Antía Bernárdez.
De 4.000 a 300 metros cuadrados por lote
El antecedente central del emprendimiento es el Programa de Actuación Integrada (PAI) Cerro Pelado, aprobado en 2018 por la Intendencia de Maldonado, que dividió el desarrollo del sector en dos etapas y fijó, para la segunda de ellas, un esquema de lotes mínimos de 4.000 metros cuadrados, con soluciones de saneamiento individuales por predio.
Bajo ese marco, la Etapa II había obtenido su Autorización Ambiental Previa en julio de 2024, contemplando apenas 24 lotes de gran superficie. Sin embargo, la posterior aprobación de la Revisión Parcial de las Directrices Departamentales, mediante el Decreto Nº 4101/2024, cambió el escenario: habilitó subdivisiones con lotes mínimos de 300 metros cuadrados, siempre que el desarrollo cuente con infraestructura urbana adecuada y conexión al sistema público de saneamiento.
Fue precisamente la obtención de la viabilidad técnica de OSE para el suministro de agua potable y la conexión a la red pública de saneamiento lo que permitió a la empresa reformular el proyecto original y ajustarlo al nuevo marco normativo, multiplicando así la cantidad de lotes disponibles para uso residencial.
Qué contempla el nuevo proyecto
Según el Informe Ambiental Resumen presentado ante la cartera ambiental, la propuesta reformulada contempla la subdivisión del padrón en 362 lotes de destino mayoritariamente residencial, complementados con calles públicas, espacios libres y la infraestructura necesaria para el funcionamiento de la urbanización: redes de agua potable, saneamiento, energía eléctrica, alumbrado público y telecomunicaciones.
Un punto que la empresa destaca como favorable es que buena parte de la red vial interna ya fue ejecutada durante la etapa anterior del proyecto, lo que —según el informe— reduce significativamente la necesidad de nuevas intervenciones sobre el terreno para poner en marcha esta ampliación.
En materia de drenaje pluvial, uno de los aspectos más observados por el Ministerio de Ambiente durante la tramitación, el proyecto prevé el mantenimiento de tres lagunas de laminación destinadas a amortiguar los caudales generados por las lluvias, junto con la incorporación de áreas de humedales artificiales pensadas para el tratamiento natural de las aguas de escorrentía, reteniendo sedimentos y reduciendo el aporte de nutrientes antes de que lleguen a la cuenca de la Laguna del Diario, cuerpo de agua sobre el cual se emplaza el predio.
Próximos pasos
Con la presentación de este Informe Ambiental Resumen, exigido por el artículo 14 del decreto reglamentario de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental, el expediente queda en manos del Ministerio de Ambiente para su análisis final. De obtener la Autorización Ambiental Previa correspondiente, la empresa podrá avanzar con la ejecución de las obras de infraestructura pendientes y la posterior comercialización de los 362 lotes proyectados, en lo que constituye una de las ampliaciones más significativas del proceso de urbanización que atraviesa el sector de Cerro Pelado en los últimos años.
El trámite ambiental
El expediente fue presentado ante el Ministerio de Ambiente bajo la figura de Comunicación de Proyecto y clasificado en Categoría B, lo que implicó la exigencia de un Estudio de Impacto Ambiental completo. Durante el proceso, la cartera solicitó información complementaria sobre drenaje pluvial, hidrología, infraestructura de servicios y patrimonio arqueológico, entre otros aspectos, que la empresa fue incorporando mediante estudios específicos y viabilidades de OSE y UTE.
En paralelo, la Intendencia de Maldonado aprobó en 2026, mediante la Resolución Nº 01140/2026, el plano de proyecto de fraccionamiento, verificando su ajuste a la normativa urbanística vigente y al cumplimiento de las áreas de tutela hidrobiológica.
Impactos identificados y medidas previstas
El informe técnico concluye que los principales impactos ambientales del emprendimiento se concentrarán en la etapa de construcción, vinculados al movimiento de tierras, la generación de polvo, el ruido de la maquinaria y el tránsito de vehículos de obra, calificados como de carácter temporal y localizado. Durante la etapa de funcionamiento, el cambio más relevante estará asociado al aumento de superficies impermeables propio de la ocupación residencial, para lo cual el proyecto incorpora el sistema de lagunas y humedales mencionado.
Entre los estudios que respaldan la evaluación se destacan el relevamiento arqueológico del predio —que no identificó elementos que impidan el desarrollo del proyecto— y los informes hidráulicos que definieron las áreas de drenaje natural del sitio, ubicado sobre suelos del grupo CONEAT 4.2, de fertilidad media a baja y aptitud predominantemente pastoril.
