La Justicia de Maldonado dictó sentencia en uno de los litigios más extensos vinculados al fallido complejo de tiempo compartido Esturión de Montoya, en la Sexta Sección Judicial del departamento, tras casi quince años de trámite. La jueza letrada Gabriela Tuberosa Etchart resolvió este martes 11 de agosto hacer lugar parcialmente a la demanda promovida por decenas de titulares de derechos de uso y goce contra un entramado societario integrado por Sungolf S.A., Brelamar S.A., Surcastle S.A. y Bardenix S.A.
La abogada Mariela Clavijo, asesora legal de varios usuarios del fallido tiempo compartido, explicó que el expediente, iniciado en 2011 y luego acumulado con una causa conexa, reunió a numerosos accionantes que habían adquirido semanas fijas y flotantes en los edificios Esturión I y Esturión II mediante compraventa de acciones y cesiones de derechos de uso.
El complejo cerró definitivamente en mayo de 2011, constatado por acta notarial, luego de que la administradora exigiera el pago de cuotas extraordinarias que, según se probó en el juicio, excedían lo pactado contractualmente y encubrían el traslado a los usuarios de deudas hipotecarias contraídas por las sociedades explotadoras.
La sentencia declaró la resolución de los contratos por incumplimiento de la parte cedente y no de los usuarios, revirtiendo el argumento de la defensa que pretendía imputar la mora a la falta de pago de expensas. Además, la magistrada tuvo por acreditada la existencia de un conjunto económico entre Sungolf, Brelamar, Surcastle y Bardenix, sociedades que —según surge de la prueba documental, entre ella el llamado “Contrato Marco” de 2007— actuaban bajo la dirección de Fernando Pellegrini y Héctor Julián Pinto como una unidad patrimonial destinada a la explotación conjunta del emprendimiento.
Disregard
En base a ese hallazgo, el fallo dispuso levantar el velo societario de esas cuatro firmas —lo que en derecho comercial se conoce como inoponibilidad de la personería jurídica o “disregard”— y las condenó solidariamente a resarcir a los demandantes por daño emergente, derivado de la pérdida de sus derechos de uso y goce.
El monto definitivo de la indemnización quedó diferido para su determinación en la etapa de liquidación de sentencia, conforme al artículo 378 del Código General del Proceso, ya que el tribunal no contó con elementos para fijar una cifra única y remitió el cálculo a los años de contrato pendientes de cada titular.
La resolución, en cambio, rechazó extender la responsabilidad a otras firmas involucradas en el litigio, entre ellas Ionix Logistics Consulting Corp y Diburel S.A., que habían adquirido créditos hipotecarios sobre los inmuebles del complejo. La jueza consideró que estas actuaron como acreedoras legítimas dentro de un proceso de refinanciación y que incluso prev| eron un fondo de garantía para atender eventuales reclamos de los usuarios afectados, por lo que no encontró prueba de maniobras fraudulentas de su parte.
También fueron desestimadas las pretensiones subsidiarias de acción simulatoria y pauliana planteadas por los actores contra las sucesivas ventas de unidades del padrón 360, al no acreditarse que esos negocios hubieran sido ficticios o realizados con el propósito de defraudar a los acreedores. Del mismo modo, se rechazó la responsabilidad personal y directa de los socios y directivos de las empresas, y no se hizo lugar al reclamo por lucro cesante, al entender que los demandantes no probaron de manera fehaciente haber cedido efectivamente sus semanas a terceros durante los años reclamados.
Costas y costos
La sentencia, dictada este 11 de agosto, dispuso además oficiar al Registro correspondiente para levantar la anotación preventiva de la litis que pesaba sobre el inmueble, y fijó las costas y costos del proceso en el orden causado, sin condenas especiales para ninguna de las partes.
El fallo constituye un nuevo antecedente judicial sobre el fenómeno del tiempo compartido en Uruguay, modalidad que —al no estar expresamente regulada en la legislación nacional— genera derechos de naturaleza obligacional y no real, dejando a los usuarios en una posición de mayor vulnerabilidad frente a las dificultades financieras de las sociedades propietarias de los inmuebles.
Banco Mayo y las 1.200 semanas del Esturión de Montoya: la herencia
de una quiebra argentina que aún litiga en Maldonado
Un expediente judicial reveló la trama que enlaza la quiebra del Banco Mayo Cooperativo Limitado, ocurrida en Argentina en 1998, con el histórico complejo de tiempo compartido Esturión de Montoya, en La Barra.
Según consta en la Sentencia Definitiva N° 289/2021 de la SCJ del vecino país, tras la caída del Banco Mayo, sus activos quedaron vinculados a un fideicomiso denominado “Acex”, del cual la entidad figuraba como fiduciante y el Banco Central de la República Argentina (BCRA) como beneficiario. Entre esos activos apareció un bien inesperado para la city porteña: 1.200 títulos accionarios clase “B” emitidos por las sociedades que explotan el Esturión de Montoya, ubicado sobre la ruta 10, kilómetro 161,500. Cada título otorga derecho a una semana anual de uso y goce en el complejo.
El litigio se inició en 2008, cuando Banco Comafi S.A. —entonces fiduciario— demandó ante el Juzgado Letrado de Maldonado de 5° Turno a las sociedades administradoras del complejo, reclamando la vigencia de esos derechos. En paralelo, una de las firmas demandadas reclamó a Comafi el pago de más de un millón de dólares por cuotas de mantenimiento adeudadas del año 2007. Ambos expedientes terminaron acumulados, y el BCRA sucedió a Comafi como parte actora.
En primera instancia (2018) se declaró vigente el derecho a las 1.200 semanas, con una condena a compensar sumas por mantenimiento. El Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 2° Turno, en 2020, redujo la condena contra el BCRA a US$ 721.236 por la cuota anual de 2007, a determinarse en vía incidental junto con lo obtenido por la comercialización de las semanas.
Ambas partes recurrieron en casación. El BCRA cuestionó que se lo condenara sin liquidarse antes la cuenta corriente entre las partes; las sociedades demandadas objetaron la reducción del monto y la calificación del vínculo contractual. La Corte terminó definiendo alcances sobre la teoría del acto propio y la carga probatoria en un litigio que, quince años después de iniciado, sigue mostrando cómo una crisis bancaria argentina dejó su huella en la costa de Maldonado.
