Reclaman a la justicia la anulación de la compraventa del año 1968 del predio de Chihuahua Club Sociedad Anónima

El asesor legal de los herederos de la parte vendedora de la tierra se presentó semanas atrás en el juzgado letrado de concurso de 2º turno de Montevideo promoviendo la “ineficacia, nulidad absoluta y la acción reivindicatoria” del predio

La demanda presentada en marzo de este año recordó que en 1968 se obvió contar con los poderes de todos los propietarios; “No existe poder alguno otorgado por los propietarios de los inmuebles para que se enajene bienes de su patrimonio”

Un nuevo capítulo estalló en la puja por el valioso predio de cuarenta hectáreas donde se pretendió levantar el fracasado proyecto de boating por la firma Chihuahua Club Sociedad Anónima en la desembocadura del arroyo El Potrero en la bahía de Portezuelo del Río de la Plata.
El asesor legal de los herederos de la parte vendedora de la tierra a la firma Chihuahua Club Sociedad Anónima del año 1968 se presentó semanas atrás en el juzgado letrado de concurso de 2º turno de Montevideo promoviendo la “ineficacia, nulidad absoluta y la acción reivindicatoria” del predio por entender que varias escrituras de compraventa del predio registradas entre fines de los cincuenta y el año setenta y siete están “flojas de papeles” por no contar con los poderes de varios de sus legítimos dueños.
En el referido juzgado se tramita el concurso de la empresa que tuvo como última etapa el fallido remate del predio, tasado en unos cien millones de dólares, y suspendido por el rematador Héctor Bavastro al recibirse solo una oferta de quince millones de dólares del acreedor hipotecario del bien. El rematador explicó, al suspender el remate, que la puja por el bien debía comenzar con una oferta de veintiún millones de dólares lo que no ocurrió.

El escrito
“Dado que la escritura objeto de nulidad es antecedente inmediato de un bien que integra el patrimonio de la concursada, corresponde por tanto que la presente Sede, se expida respecto de la nulidad solicitada a los efectos de excluir los padrones que se relataran del patrimonio a liquidar. Así como su reivindicación a sus dueños. Conforme surge de la entrevista realizada, el promotor de la demanda, expresa que: Vengo a solicitar la Nulidad Absoluta de la Escritura del día 11 de enero de 1968, autorizada por el Escribano Roberto Callander Rospide, cuya primera copia se inscribió en el Registro de Traslaciones de Dominio de Maldonado con el No 281 al F°107 vto. del L° 2, así como de todas las demás escrituras subsiguientes, incluyendo la hipoteca que surge en autos sobre los padrones 946 y 947 de la sección catastral Punta Ballena del departamento de Maldonado (integrantes de hoy padrón 3452), dada la Nulidad de la primera de las relacionada. Asimismo, reclamo Acción Reivindicatoria de los padrones 946 y 947 antes relacionados, ya que los mismos pertenecen a las familias de mis representados”; sostuvo en el escrito presentado en el juzgado de concursos.
La demanda recuerda que el proceso dominial del predio comenzó en 1957 cuando el escribano José Fernández Eiris autorizó la escritura cuya primera copia se inscribió en el Registro de Traslaciones de Dominio de Maldonado.
Del citado acto notarial se desprende que unas treinta personas adquirieron en común, proindiviso y en la proporción que aportaron capital a la Sociedad Pedro Core y otros – Chihuahua Sociedad Civil, por título compraventa y modo tradición, de Chihuahua S.A. los inmuebles12037, 11066 y 15, ubicado en la Sección catastral Punta Ballena del departamento de Maldonado, padrones en mayor área, dentro del cuales y luego de su mensura y fraccionamiento quedaron incluidos los padrones 946 y 947 que hoy forman parte del 3452.
La demanda presentada en marzo de este año recordó que en 1968 se obvió contar con los poderes de todos los propietarios. “No existe poder alguno otorgado por los propietarios de los inmuebles para que se enajene bienes de su patrimonio. Los hipotéticos representantes, de los propietarios, enajenaron por título compraventa y modo tradición a Chihuahua Punta del Este Sociedad Anónima los siguientes bienes padrón en mayor área 12837 (padrón real 12037) habiendo inscripto su primera copia N° 281 al F° 107 vto. del L° 2; surgiendo de la escritura correspondiente.

“Mala fe”
Algo parecido ocurrió con dos escrituras de compraventa emitidas en el año 1977 ya que los compradores, de mala fe, vendieron a Chihuahua Club Sociedad Anónima los padrones 946 y 947. Conforme lo expresa el artículo 1255 del CC: El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su representación voluntaria o legal (artículo 1311), será nulo; a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se haga”; enfatizó la demanda.
“Entonces, del análisis de la documentación Registral agregada, surge que los propietarios de los bienes, y conforme a la escritura de 1957, compararon en común y proindiviso, de manera personal, utilizando una paramétrica para determinar lo que correspondía a cada uno, y que eran los aportes que en su momento habían realizado una Sociedad Civil, pero No fue una compra para la misma ya que no hubo transferencia dominial ni tradición de los inmuebles hacia esta, lo que surge claramente establecido tanto de las cláusulas de la escritura como del asiento registral. Reiteramos que la mención de la Sociedad es a los solos efectos de determinar cuotas parte indivisa de adquisición entre los condóminos, sin ninguna otra implicancia jurídica.
Sin lugar a dudas, la escritura de 1968 es ineficaz, inexistente y por lo tanto, totalmente nula, – expresó el profesional – ya que carece del consentimiento de sus verdaderos propietarios (1261 del CC), uno de los elementos de validez del contrato, en virtud de que los apoderados venden en virtud de un poder inexistente. No existe en el tracto sucesivo documento alguno que así lo acredite. Un detalle no menor que llevó a estas consecuencias, radica en que las partes en la escritura de 1968 renunciaron en forma expresa a la obtención de los certificados de los Registros Públicos, certificado Registral que hubiera puesto de manifiesto la inexistencia del poder referido, ya que no olvidemos que en la época del otorgamiento, la vigencia de los poderes implicaba la inscripción de los mismos. Cabe destacar, que la omisión de la parte adquirente en la obtención de los Certificados de los Registros públicos no hace más que esfumar cualquier indicio de buena fe o actuar diligente. En definitiva, los comparecientes en la escritura no trasmitieron el dominio ni realizaron tradición alguna en ningún momento del tracto sucesivo de dichos padrones”, agregó la demanda.

Poder inexistente
“Conforme surge de lo que se viene expresando, en la escritura del año 1968 por la cual adquirió Chihuahua Punta del Este Sociedad Anónima, se utilizó un poder inexistente respecto de las personas propietarias de los inmuebles (ni siquiera de mandato verbal), situación que se adecua al principio de que nadie puede transmitir más derechos que los que tiene siendo ineficaz, inexistente y por tanto absolutamente nula la misma. En el año 1977 se relacionó como procedencia dominial una partición de los supuestos bienes adquiridos, por lo cual el profesional actuante que actuó en la compra por parte de Chihuahua Club S.A. debería haberse remontado a la escritura de 1968 que es la última enajenación y allí habría corroborado la inexistencia del poder. Esto se debe al principio notarial de seguridad jurídica, que al haber actuaciones con efecto declarativo tales como la Sucesión o la Partición, se debe ir a la compraventa inmediatamente anterior, aunque supere ampliamente los 30 años ya que de ella surgirá la legitimación correspondiente y da seguridad jurídica tanto a Sucesión como a la Partición. Esta falencia llevo a la nulidad absoluta de las demás escrituras que se sumaron a la de 1968.En igual sentido se ha manifestado el Tac 5 Turno, en sentencia 004-000167/2017 al establecer:“ asi por ejemplo, desde publicaciones estudiantiles de clases de “Practica Notarial 4” del Esc. Fernando Miranda en la Facultad de Derecho de la Universidad de la República (sin datos de edición) en pags, 10.25,26,30,36 a 39 y otras , hasta en lenguaje coloquial, se detallan todos los aspectos a estudiar por el Escribano. El estudio completo ha de realizarse por al menos 30 o 45 años, para asegurar que el inmueble goce de salida del dominio fiscal o municipal e incluir todos los actos jurídicos que importen título y modo de adquisición del derecho de propiedad o gravámenes durante el lapso a considerar…” Es un claro caso de impericia profesional, que conlleva a compartir la responsabilidad con quienes contratan al profesional actuante, que son quienes deciden que actuara como su Escribano en las operaciones. Al no remontarse en el estudio de títulos a la escritura de 1968 como correspondía (era el deber hacerlo), no pudo ver la falta de poder y por tanto la nulidad de la escritura, en el sentido de que deberías haber solicitado información registral respecto del poder”, sostiene la demanda

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