El Tribunal de Cuentas de la República no formuló observaciones a la propuesta de modificación del contrato de concesión del Argentino Hotel de Piriápolis a cargo de la empresa Nifelar Sociedad Anónima.
La referida firma, a poco de ganar la licitación en la que fue la única oferente, con fecha 24 de setiembre de 2018, presentó al Ministerio de Turismo, una solicitud de modificación en el cronograma de obras oportunamente propuesto (principalmente la construcción del denominado pabellón comercial, que será destinado a la nueva sala de Casinos), la presentación de proyectos ejecutivos de baños (56 baños), estudios de fachadas (recuperación de los elementos ornamentales, colores y texturas del hotel original) y anteproyecto del nuevo Casino.
El 5 de febrero de 2019, la Asesoría Técnica de la citada cartera de estado, manifestó que lo planteado por la empresa “mantenía la propuesta inicial, con los evidentes ajustes que todo proyecto ejecutivo conlleva y la adaptación del denominado pabellón comercial destinado a la nueva sala de casino, por lo cual, sugirió aceptar y autorizar el proyecto ejecutivo de la reforma de los baños, el proyecto definitivo de la reconstrucción de las fachadas, el anteproyecto de la nueva Sala de Casinos y el nuevo cronograma de obras planteado”.
Con fecha 19 de marzo de 2019, la Dirección General de Secretaría, autorizó a NIFELAR S.A. las siguientes propuestas: reformar los 56 baños comprometidos según el proyecto ejecutivo; en la medida que se avance con el arreglo de los baños de todo el Hotel, reconstruir la fachada; construir la nueva Sala de Casinos según el anteproyecto adjunto y aceptar el nuevo cronograma de obras y las obras planteadas.
El 26 de agosto de 2019, la empresa NIFELAR S.A. presentó una nota justificando el apartamiento en el cronograma oportunamente presentado, manifestando, entre otras cosas, que el “ofrecimiento de construcción de una Sala, fue aceptada por la Dirección General de Casinos, señalándose cierta premura en su construcción”.
Según explicó la empresa, “ello implicó un cambio muy importante en el cronograma de obras y de inversiones previsto originalmente, pues la construcción del área destinada a arrendamiento para Casino se había previsto originalmente para el año 6 del proyecto y una vez que las otras etapas de obras estuvieran ejecutadas y ya obteniendo los efectos sobre los ingresos proyectados”.
Incumplimiento
La Asesoría Técnica con fecha 23 de setiembre de 2019, sugirió solicitar a la adjudicataria la presentación del cronograma definitivo de obras e inversiones. El 17 de febrero de 2020, el Departamento de Evaluación, Control y Seguimiento de Proyectos de Inversión instó a la empresa NIFELAR S.A. al comienzo de las obras y al cumplimiento del cronograma correspondiente al haber sido firmado el contrato con la Dirección General de Casinos (D.G.C.) del Ministerio de Economía y Finanzas (M.E.F.), so pena de habilitar las medidas referentes al incumplimiento en las obligaciones asumidas por el adjudicatario.
El 3 de mayo de 2022, el Director General de Casinos manifestó al Ministerio de Turismo lo siguiente: la empresa NIFELAR S.A. en su carácter de adjudicataria de la concesión de la explotación del “Argentino Hotel”, celebró con dicha Dirección un arrendamiento de cosa futura, obligándose a construir dentro del Padrón N°3878 un espacio para albergar un Casino con sus respectivas locativas. La vigencia del contrato de arrendamiento se encuentra supeditada a la realización de las obras, a efectos de lo cual las partes acordaron un plazo de 630 días a partir de la suscripción del negocio jurídico (31 de octubre de 2019), plazo que a la fecha, ha transcurrido infructuosamente.
Por el tipo de mora acordado, la empresa NIFELAR S.A. se encuentra en incumplimiento.
El 9 de setiembre de 2022, la empresa NIFELAR S.A. expresó lo siguiente: con fecha 1° de mayo de 2018 se entregó la posesión del inmueble, sin embargo el Argentino Hotel se mantenía ocupado. Dentro de las instalaciones se encuentra el Casino del Estado bajo la órbita de la Dirección General de Casinos. Asimismo, se constató que existía una importante deuda de contribución inmobiliaria con la Intendencia de Maldonado.
Indefiniciones
Ante esta situación, se iniciaron gestiones con la referida Dirección para solucionar el tema, lograr desocupar el salón comedor principal del Hotel y así poder iniciar las obras establecidas en la oferta. Luego de un año y medio de indefiniciones sobre las características del edificio, se celebró el contrato de arrendamiento con fecha 31 de octubre de 2019 en el cual NIFELAR S.A. se obliga a realizar un edificio al costado del Hotel, a su entero costo y a partir de la entrega de dicho inmueble, Casinos abonará un precio de arriendo mensual.
Dicho contrato estableció un plazo de construcción de aproximadamente 21 meses, con causales de prórroga como ser caso fortuito y/o fuerza mayor, licencias, paros y días de lluvias. A efectos de iniciar las obras, se hizo un llamado de precios y se adjudicó las obras del Edificio de Casinos a ENKEL SMART BUILDING (INVERCINCO S.A.). Teniendo en cuenta que el contrato se había firmado el último día de octubre, se decidió comenzar las obras luego de la temporada. Atento a la pandemia y a la crisis económica que ésta ha causado, gran cantidad de emprendimientos hoteleros y gastronómicos han cesado su actividad o se han visto gravemente perjudicados. NIFELAR S.A., la Dirección Nacional de Casinos y el Ministerio de Turismo mantuvieron conversaciones a efectos de poder solucionar los imprevistos y así preservar el Argentino Hotel y la fuente de trabajo que éste le brinda a toda la ciudad.
En este entendido, propuso las siguientes modificaciones: a) no ejecutar la construcción de un nuevo edificio anexo; b) mantener el espacio cedido actualmente a la Dirección de Casinos en su mismo local actual; c) realizar las mejoras necesarias a la recuperación del Edificio y su fachada, así como las necesarias mejoras para la prestación de servicios 4 estrellas; d) concretar un contrato de arrendamiento con la Dirección de Casinos, quien continúa hace más de 40 años ocupando el lugar sin pago alguno; e) comenzar con el pago del canon ofrecido en forma inmediata a la firma del contrato de concesión por el plazo de 30 años; f) incorporar al contrato además del Padrón N° 3878 el Padrón N° 3879 que era utilizado y mantenido como depósito y talleres por el usufructuario anterior.
Fondos
Reformulando el proyecto de inversión, surgieron las siguientes cifras de inversión pendientes a partir de la fecha, luego de la puesta en marcha del capital de trabajo y de las mejoras ya realizadas desde 2018 hasta ahora: las modificaciones, se estiman viables económica y financieramente, no afectando la propuesta original ni el objetivo principal de devolver al Argentino Hotel su valor como paseo histórico y patrimonial, ni la prestación de servicios acorde a sus características; el financiamiento inicial del proyecto modificado será obtenido a través de préstamo bancario, cuya amortización y garantía se compensará con la cesión de las cuotas de alquiler a recibir de la Dirección General de Casinos, y el resto a través de la reinversión de fondos generados por la operativa del hotel, lo cual surge de las proyecciones realizadas sobre su viabilidad.
Por Informe N° 3101/22 de fecha 7 de noviembre de 2022, la División Servicios Jurídicos y Notariales expresó lo siguiente: no existe contrato de concesión con NIFELAR S.A. en virtud de que el Pliego previó su suscripción a partir de la recepción de las obras, razón por la cual estas últimas se rigen por el Pliego del Llamado y la oferta presentada por la adjudicataria; la petición presentada implica la autorización de la modificación contractual entre las partes, especialmente el contenido de la oferta y los plazos para su ejecución; respecto al planteo formulado, la Administración deberá valorar cuál es el escenario más beneficioso, de acuerdo a los eventuales perjuicios que la situación de incumplimiento pueda ocasionar con relación a la conveniencia para el Ministerio de Turismo de acceder a lo solicitado.
Existen circunstancias objetivas que operan como fundamentos para la modificación planteada, a saber: a) la situación sanitaria que se vivió a nivel mundial y su afectación al sector turístico y b) el fallecimiento de la Sra. René Pereira de Méndez Requena (Presidenta de NIFELAR S.A.). Asimismo, al ser dicha empresa la única oferente en el Llamado, no se evidencia un perjuicio a terceros; las obligaciones respecto a la Dirección Nacional de Casinos en principio no serían objeto de modificación del contrato que une a la adjudicataria con el Ministerio de Turismo, por lo que excedería la modificación planteada; en relación a la incorporación del Padrón N°3879, el mismo fue dado en comodato a la Facultad de Bellas Artes, encontrándose con plazo vigente, razón por la cual de comprobarse la no utilización por parte de la comodataria y decidir acceder a lo solicitado, resulta necesario resolver previamente la situación de dicho inmueble; de no accederse a lo planteado por la adjudicataria, posiblemente no estaría en condiciones de cumplir con las obligaciones asumidas, razón por la cual, resulta previsible el advenimiento de una etapa de incumplimiento contractual con las instancias que ello implica.
Cambio de planes
Con fecha 5 de julio de 2023, la Asesoría Técnica manifestó lo siguiente: en referencia a los servicios, de acuerdo a la propuesta original, el edificio denominado “polivalente comercial” que se iba a construir frente al ala oeste del Hotel, donde se instalaría una sala de casinos y una serie de servicios, no se realizará, ya que el casino permanecerá en su ubicación actual. La inversión que iba a insumir la construcción de este edificio era de U$S 5.516.700. La modificación implica que el comedor que se proyectaba en esta área, también quedará en la actual ubicación. Esto trae como consecuencia, que la sala de conferencias que se proyectaba construir en el actual comedor, no se realizará. De acuerdo a la nueva propuesta, tampoco se construiría la piscina interior de adultos y la de niños, esto implica una reducción en la inversión del spa de U$S 1.237.200. Asimismo, la reducción de las inversiones mencionadas conlleva un menor costo de honorarios profesionales. En referencia al monto de inversión, el proyecto original preveía una inversión total de U$S22.596.329 de los cuales U$S 15.051.456 correspondían a obra civil. En cambio, la estimación de la nueva propuesta respeto a la obra civil es de U$S 7.739.714, sin mencionar la inversión en equipamiento. En relación al cronograma de inversión, originalmente se preveía un plazo total de ejecución de las obras de 5 años. La nueva propuesta prevé ejecutar la inversión en 9 años (desde el 2024 al 2032); que el Departamento de Servicios Jurídicos y Notariales, con fecha 15 de agosto de 2023, expresó lo siguiente: en cuanto a la configuración de circunstancias objetivas, parecen de recibo los supuestos de hecho planteados por NIFELAR S.A. como sustento de la modificación solicitada, esto es, la situación sanitaria atravesada producto del Covid-19 que habría demorado la gestión de aprobación del préstamo solicitado al Banco de la República Oriental del Uruguay, lo que se agravó con el fallecimiento de la Sra. René Pereira, previo a la suscripción del mismo; los acuerdos celebrados por el adjudicatario con la Dirección Nacional de Casinos no conformaban la oferta del llamado, con lo cual su variación si bien incide indirectamente, no constituye en sí misma una modificación de las obligaciones asumidas por la empresa adjudicataria; se encuentra pendiente de resolver lo relativo al Padrón N° 3879 que se encuentra dado en comodato a la Facultad de Bellas Artes. Con fecha 25 de setiembre de 2023, el Asesor de la Dirección Nacional de Turismo consideró que la propuesta de obras a realizar por la adjudicataria se ajustan a la realidad y permite la conservación, mejoras y mantenimiento del establecimiento para su correcto funcionamiento de acuerdo a su calidad, por lo cual, entiende que la situación más conveniente a los intereses del Estado sería acceder a lo solicitado por la empresa NIFELAR S.A. y continuar con la tramitación de las actuaciones.
